При фиксированной процентной ставке процентная ставка по кредиту устанавливается в договоре и не меняется в течение определенного периода, поэтому размер ежемесячного платежа остается неизменным независимо от рыночных условий. При переменной процентной ставке ставка состоит из маржи банка и базового индекса (чаще всего WIBOR в Польше), который меняется со временем, соответственно увеличивая или уменьшая размер ежемесячного платежа. Фиксированные процентные ставки обеспечивают предсказуемость, в то время как переменные ставки позволяют получать выгоду от снижения процентных ставок, но несут риск их повышения.
Выбор наиболее важен, когда речь идет о ипотечных кредитах со сроком погашения в несколько десятилетий или даже десятилетий. Ниже мы объясним, как работают оба типа процентных ставок и когда целесообразно использовать каждый из них.
Суммируя
- Фиксированная ставка: процентная ставка устанавливается в договоре на определенный период, размер платежа не меняется – риск повышения процентной ставки несет банк.
- Переменные: маржа (фиксированная) + базовая процентная ставка (переменная), размер платежа меняется каждые несколько месяцев – риск несет заемщик.
- В польских ипотечных кредитах фиксированная процентная ставка обычно «периодически фиксируется» — на несколько лет, после чего устанавливаются новые условия.
- Что выбрать: фиксированную ставку, если ваш бюджет не позволяет увеличить ежемесячные платежи; переменную ставку, если у вас есть финансовые резервы и вы готовы к риску.
Что такое фиксированная процентная ставка?
При фиксированной процентной ставке банк и клиент договариваются об одной процентной ставке на определенный период. В течение этого периода ежемесячный платеж (в случае равных платежей) остается неизменным, даже если центральный банк повышает или понижает процентные ставки.
В Польше ипотечные кредиты чаще всего предусматривают периодически фиксированные процентные ставки : ставка гарантируется на несколько лет (обычно на 5 или 7 лет в банковских предложениях), после чего банк предлагает новую фиксированную ставку на следующий период, или же кредит переходит на переменную ставку – в соответствии с условиями договора. Кредиты с фиксированной ставкой на весь срок, например, 25 лет, практически недоступны.
Предсказуемость обычно имеет свою цену: банк оценивает риск будущих изменений процентных ставок, поэтому фиксированная ставка на момент подписания договора часто выше текущей переменной ставки. Однако это не правило – это зависит от рыночных ожиданий относительно будущих процентных ставок.
Что такое переменная процентная ставка?
Переменная процентная ставка представляет собой сумму двух элементов:
- Банковская маржа – оговорена в договоре и, как правило, остается неизменной на протяжении всего срока кредитования.
- Базовая ставка – рыночная ставка, которая меняется в зависимости от ситуации на денежном рынке и решений центрального банка. В Польше это чаще всего WIBOR 3M или WIBOR 6M; в настоящее время проводится реформа базовых ставок, в рамках которой WIBOR будет заменена новым индексом.
Банк обновляет процентную ставку в даты, указанные в договоре – как правило, каждые три месяца для 3M WIBOR и каждые шесть месяцев для 6M WIBOR. При повышении ставки увеличивается ежемесячный платеж; при понижении – уменьшается. В случае долгосрочной ипотеки даже изменение ставки на несколько процентных пунктов может означать значительно более высокий или более низкий ежемесячный платеж.
Сравнение фиксированных и переменных процентных ставок
| Характерный | фиксированная процентная ставка | Переменная процентная ставка |
|---|---|---|
| Из чего это состоит? | В договоре оговаривается одна ставка. | Банковская маржа + базовая ставка (например, WIBOR) |
| Сумма платежа | Без изменений в течение расчетного периода. | Он меняется каждый раз при обновлении индикатора. |
| Кому грозит повышение процентных ставок? | Банк (в течение периода действия фиксированной ставки) | Заемщик |
| Воспользуйтесь преимуществами снижения процентных ставок. | Нет – размер платежа не уменьшается. | Да, размер ежемесячного платежа уменьшается. |
| Срок действия | В случае ипотеки срок обычно составляет несколько лет (с периодически фиксированной ставкой). | Весь срок кредитования |
| Планирование бюджета | Легкий | Более сложная задача — необходимость в финансовых резервах. |
| Нога в начале | Часто выше, чем переменная ставка (зависит от рынка). | Зависит от текущего уровня индикатора. |
Фиксированная или переменная процентная ставка – что выбрать?
Универсального ответа не существует, поскольку никто не знает будущих процентных ставок. Однако полезно честно оценить, какой уровень риска может выдержать ваш бюджет .
Фиксированные процентные ставки стоит рассматривать в следующих случаях:
- Этот платеж составляет значительную часть дохода, и его увеличение стало бы серьезной проблемой.
- У вас есть небольшие сбережения «на чёрный день».
- Вы хотите душевного спокойствия и простого планирования своих расходов на ближайшие годы.
Переменная процентная ставка может быть оправданной в следующих случаях:
- У вас есть четкий бюджет и запас сбережений.
- вы планируете быстро переплатить или погасить кредит.
- Вы соглашаетесь с тем, что размер ежемесячного платежа может увеличиться, в обмен на возможность его уменьшения.
Прежде чем принимать решение, сравните предложения не только по процентным ставкам, но и по годовой процентной ставке (APR) , комиссиям, обязательному страхованию и условиям досрочного погашения. Внимательно изучите условия договора, чтобы узнать, что происходит после окончания периода фиксированной ставки и можно ли изменить процентную ставку в течение срока кредита. В случае сомнений проконсультируйтесь с независимым ипотечным консультантом – данный текст носит исключительно информационный характер и не является финансовой рекомендацией.
Что происходит после окончания периода действия фиксированной ставки?
При периодически фиксированных процентных ставках банк предлагает новую ставку на следующий период до окончания срока действия кредита. Новая ставка зависит от текущих рыночных условий, поэтому она может быть выше или ниже предыдущей. Если клиент отклоняет её, кредит, как правило, переходит на переменную ставку – точная процедура описана в договоре. Таким образом, фиксированная процентная ставка защищает от изменений ставки только в течение определенного периода, а не на весь срок погашения.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
В чём разница между фиксированными и переменными процентными ставками по кредиту?
При фиксированной ставке ставка устанавливается в договоре на определенный период, и размер платежа не меняется. При переменной ставке ставка равна марже банка плюс базовая ставка (например, WIBOR), поэтому размер платежа увеличивается или уменьшается в зависимости от изменения этой ставки.
Остаётся ли фиксированная процентная ставка неизменной на протяжении всего срока ипотечного кредита?
Как правило, нет. В Польше банки в основном предлагают периодически фиксированные процентные ставки – на несколько лет. По истечении этого периода банк предлагает новую фиксированную ставку, или же кредит переходит на переменную ставку в соответствии с договоренностью.
Могу ли я в течение срока действия кредита изменить переменную процентную ставку на фиксированную?
Многие банки предлагают такую возможность, обычно путем внесения поправок в договор. Условия (процентная ставка, возможные комиссии) зависят от банка и текущей рыночной ситуации, поэтому вам следует уточнить их в своем банке.
Какова маржа по кредиту с переменной процентной ставкой?
Маржа — это фиксированная часть процентной ставки, устанавливаемая банком в договоре. К ней добавляется переменная базовая ставка. Чем ниже маржа, тем дешевле кредит при той же базовой ставке.
Какая процентная ставка дешевле?
Это невозможно предсказать заранее. Кредиты с плавающей процентной ставкой дешевле, когда процентные ставки падают или низкие, а кредиты с фиксированной ставкой дешевле, когда ставки растут. Окончательная стоимость определяется будущим уровнем процентных ставок, который никто не знает, поэтому стоит сравнить годовые процентные ставки и заложить некоторый запас в бюджет.
См. также
- В чём разница между WIBOR 3M и WIBOR 6M?
- В чём разница между акциями и облигациями?
- В чём разница между процентным пунктом и процентом?
- В чём разница между лизингом и долгосрочной арендой автомобиля?