В чём разница между частной квартирой и квартирой в кооперативе?

Квартира в полной собственности (отдельное владение помещением) представляет собой полное право собственности с долей в земле и общих зонах здания, в то время как кооперативная квартира (кооперативное право собственности на помещение) представляет собой ограниченное право собственности – здание и земля принадлежат кооперативу. На практике оба права могут быть проданы, сданы в аренду, унаследованы и заложены, но они различаются в земельных и ипотечных реестрах, зависимости от кооператива и условиях кредитования. Кооперативная собственность может быть преобразована в отдельную собственность.

Суммируя

Право собственности: при раздельной собственности вы являетесь собственником помещения и имеете долю в земле; при кооперативном праве кооператив является собственником здания и земли.
Земельный и ипотечный реестр: для индивидуальной собственности он всегда создается; для кооперативной собственности – только по запросу.
Торговые права: оба права являются передаваемыми (по нотариальному соглашению), наследуемыми и могут быть заложены.
Новые права: с 31 июля 2007 года кооперативы больше не устанавливают новые права собственности на помещения – существующие права остаются в силе.

Содержание показать

Во-первых, терминология – что означает «кондоминиум»?

В рекламе и разговорах слова «собственность» и «кооператив» иногда используются неточно. В разговорной речи «квартира в собственности» также иногда используется для обозначения недвижимости с правами кооперативной собственности , в отличие от квартиры арендатора. Поэтому перед покупкой всегда проверяйте точные права продавца. Юридически существует три формы:

Раздельное владение помещением – полное владение, в просторечии «квартира в собственности» или «собственность»;
Право на кооперативное владение квартирой – обычно называемое «квартирой в кооперативной собственности»;
Право на кооперативную аренду квартиры – право пользования квартирой, которую нельзя продать или унаследовать.

В следующем разделе мы сравним первые две формы, поскольку именно между ними покупатели чаще всего делают выбор на вторичном рынке.

Отдельное право собственности на помещение – полное право пользования квартирой.

Владелец отдельной квартиры, являющейся её полноправным собственником , также имеет долю в общей собственности, то есть в земле (или праве пользования) и частях здания, используемых всеми жильцами. Для данной квартиры создаётся земельный и ипотечный реестр , в котором регистрируются собственник, ипотечные кредиты и другие обременения.

В соответствии с законом, собственники квартир образуют жилищный кооператив , который управляет общей собственностью. Собственник вносит авансы на управленческие расходы и, как правило, в фонд ремонта, а также платит налог на недвижимость и, если применимо, плату за бессрочное пользование. В кооперативном здании также может существовать отдельная собственность, в этом случае кооператив часто продолжает управлять имуществом.

Право кооперативной собственности на помещение

Право собственности на недвижимость в кооперативе является ограниченным имущественным правом . Собственником здания и земли (или лицом, обладающим бессрочным правом пользования) является жилищный кооператив, а вы имеете право пользоваться недвижимостью и распоряжаться ею. На практике это предоставляет возможности, аналогичные праву собственности: вы можете продать ее, сдать в аренду, завещать или заложить.

Регистрация в земельном и ипотечном реестре для данной недвижимости не является обязательной – она осуществляется по заявлению. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты на покупку такой квартиры, обычно требуют ее наличия. Плата за обслуживание вносится в кооператив, который управляет зданием и принимает решения о ремонте общих зон.

Важная дата: с 31 июля 2007 года новые права собственности кооператива на помещения не могут быть установлены. Ранее установленные права продолжают действовать и подлежат исполнению в обычном режиме.

Сравнительная таблица: квартиры, находящиеся в собственности, и квартиры в кооперативах.

Характерный	Отдельное право собственности на помещение	Закон о кооперативной собственности
Природа права	Собственность	Ограниченные права собственности
Земельный участок и здание	Доля в общей собственности	Они принадлежат к кооперативу.
Земельный и ипотечный реестр	Всегда предполагалось	По запросу (по желанию)
Распродажа	Договор в форме нотариального акта	Договор в форме нотариального акта
Наследование и аренда	Да	Да
Ипотека / кредит	Стандарт	Возможно; банки обычно требуют наличия земельного и ипотечного реестра.
Управление зданием	Жилищное сообщество (или кооператив в своих зданиях)	Жилищный кооператив
Установление новых законов	Да	Нет, с 31 июля 2007 года.

Преобразование кооперативной квартиры в квартиру в индивидуальной собственности.

Закон о жилищных кооперативах (статья 1714) позволяет лицу, имеющему право на владение жильем в кооперативе, подать письменное заявление в совет директоров кооператива о передаче права собственности на жилое помещение. Это возможно при условии погашения доли кооператива в обязательствах, связанных со строительством жилого помещения (включая соответствующую часть кредита), а также любых непогашенных платежей.

Кооператив не может взимать дополнительные сборы, например, просто за подачу заявления. Собственник несет ответственность за нотариальные и судебные издержки, связанные с внесением записи в земельный и ипотечный реестр. Переоборудование может быть отложено, если правовой статус земли под зданием не урегулирован. Лучше всего уточнить текущие сборы и вашу ситуацию у кооператива и нотариуса.

Квартира в собственности или в кооперативе – что нужно проверить перед покупкой?

Вид права: Запросите свидетельство у кооператива или номер в земельном и ипотечном реестре и проверьте, относится ли право к индивидуальной или кооперативной собственности. Вы не можете купить квартиру, имея право аренды.
Земельный и ипотечный реестр: если вы планируете получить кредит, а в кооперативном законодательстве отсутствует земельный и ипотечный реестр, уточните в банке требования и учтите время, необходимое для его создания.
Долг: Уточните у кооператива или управляющей компании информацию о задолженности и о том, покрывается ли часть задолженности по кооперативному займу.
Земельный участок: проверьте, имеет ли кооператив зарегистрированное право собственности на землю – это упростит последующее преобразование.
Текущие расходы: сравните операционные расходы кооператива с авансовыми платежами сообщества и размером фонда ремонта.

Сама по себе юридическая форма не определяет, какая квартира «лучше». Раздельное владение предоставляет самые широкие права и наиболее простую схему ипотеки, в то время как кооперативное владение функционирует очень похоже в повседневной жизни и может быть преобразовано. Для конкретной сделки рекомендуется обратиться за помощью к нотариусу или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Квартира в кооперативной собственности моя?

Ваши права собственности на здание и землю ограничены, но не являются правами собственника – здание и земля принадлежат кооперативу. Однако вы можете продать, сдать в аренду, унаследовать, заложить или преобразовать это право в отдельную собственность.

Могу ли я получить ипотеку на кооперативную квартиру?

Да, права собственности в кооперативе могут быть заложены. Однако банки, как правило, требуют создания земельного и ипотечного реестра для таких прав. Подробные условия определяются каждым конкретным банком.

Можно ли наследовать право собственности кооператива на помещение?

Да, оно включается в состав имущества так же, как и отдельное имущество. Ситуация иная с правами кооперативной аренды, которые не переходят к наследникам.

Как превратить кооперативную квартиру в квартиру, в которой проживает собственник?

Необходимо подать письменное заявление в правление кооператива, а также оплатить долю кооператива в обязательствах по строительству помещений и непогашенных платежах. Затем соглашение заверяется нотариусом, и право собственности вносится в земельный и ипотечный реестр.

Можно ли сегодня приобрести новую квартиру в кооперативной собственности?

Новые права такого типа не создавались с 31 июля 2007 года. Ранее созданные права по-прежнему можно приобрести на вторичном рынке.

См. также

В чём разница между финансовым и операционным лизингом?
В чём разница между лизингом и долгосрочной арендой автомобиля?
В чём разница между физическим и юридическим лицом?
В чём разница между арендой и лизингом?

Дополнительные материалы

В чём разница между куницей и лаской?
Куница отличается от ласки прежде всего размером: она примерно в два-три раза длиннее и в несколько десятков раз тяжелее, имеет длинный пушистый хвост и светлое пятно на горле, в то...
В чём разница между криминологией и судебной экспертизой?
Криминология изучает преступность как социальное явление — она задается вопросом, почему люди совершают преступления и как их предотвратить, — в то время как судебная экспертиза занимается методами выявления конкретных преступлений...
В чём разница между животной и растительной клеткой?
Растительная клетка отличается от животной клетки прежде всего тем, что имеет целлюлозную клеточную стенку, хлоропласты и большую вакуоль , чего нет у животной клетки. Вместо этого животная клетка имеет центриоли...
В чём разница между католической и протестантской Библией?
Католическая Библия отличается от протестантской Библии прежде всего содержанием Ветхого Завета: католическая Библия содержит 73 книги, а протестантская — 66, поскольку протестанты не признают богодухновенными семь книг, которые католики называют...
В чём разница между куколкой и личинкой насекомого?
Личинка — это активная стадия развития насекомого, в течение которой оно питается и растет, а куколка — это последующая стадия покоя, во время которой насекомое прекращает питаться и восстанавливает свое...
В чём разница между весом и массой?
Масса — это мера количества вещества и инерции тела, а вес — это сила, с которой гравитация притягивает это тело. Масса измеряется в килограммах и одинакова на Земле, на Луне...
В чём разница между островом и континентом?
Остров отличается от континента прежде всего размером и структурой: континент — это обширная суша, состоящая из континентальной коры и занимающая миллионы квадратных километров, тогда как остров — это меньший по...
В чём разница между процедурой и операцией?
Процедура — это любое медицинское действие, направленное на профилактику, диагностику или лечение, и хирургическое вмешательство — это лишь один из видов процедур: хирургическая операция, нарушающая целостность тканей или открывающая полости...
В чём разница между академией и университетом?
В Польше академии и университеты различаются прежде всего юридическими требованиями: название «университет» может использоваться академическим учреждением с высоким академическим статусом, охватывающим не менее шести дисциплин из трех областей, в то...
В чём разница между процессорами Intel Core i3 и i5?
Процессоры Intel Core i5 отличаются от Core i3 прежде всего большим количеством ядер и потоков, большим объемом кэш-памяти и более высокой производительностью в многопоточных задачах. Однако в одноядерном режиме оба...
В чём разница между гадюкой и змеёй?
Гадюка ничем не отличается от змеи, поскольку сама является змеей – единственной ядовитой змеей в Польше. От других домашних змей её отличает тёмная зигзагообразная линия на спине, вертикальные зрачки и...
В чём разница между экологической нишей и средой обитания?
Место обитания — это то, где организм живет, а экологическая ниша — это то, как он живет в этом месте : чем питается, когда активен, какие условия терпит и с...
В чём разница между SD-картой и картой microSD (TF)?
SD-карта отличается от microSD-карты прежде всего размером: SD-карта имеет размеры 32 x 24 x 2,1 мм, а microSD-карта — всего 15 x 11 x 1,0 мм. Однако обе работают по...
В чём разница между рэпом и хип-хопом?
Рэп отличается от хип-хопа тем, что рэп — это вокальная техника — ритмичная, рифмованная мелодичность под бит, — тогда как хип-хоп — это целая культура, одним из элементов которой является...
В чём разница между OLED и QLED?
OLED отличается от QLED способом генерации света: в OLED-экране каждый пиксель подсвечивается независимо и может быть полностью выключен, тогда как QLED — это ЖК-экран со светодиодной подсветкой и слоем квантовых...
В чём разница между деменцией и болезнью Альцгеймера?
Деменция — это общий термин для обозначения комплекса симптомов: ухудшения памяти, мышления и способности к самостоятельной жизни. Болезнь Альцгеймера — одно из заболеваний головного мозга, вызывающих деменцию, и наиболее распространенное...
В чём разница между розеткой на 16 А и розеткой на 32 А?
Розетка на 16 А отличается от розетки на 32 А по допустимому току: розетка на 32 А может выдерживать вдвое больший ток, поэтому она может питать устройство примерно вдвое большей...
В чём разница между фруктами и овощами?
Фрукт отличается от овоща тем, что с ботанической точки зрения фрукт развивается из цветка (завязи) и содержит семена, тогда как «овощ» — это не ботаническое, а кулинарное понятие: это съедобная...
В чём разница между батарейками LR20 и R20?
Батарейка LR20 отличается от батарейки R20 по химическому составу: LR20 — это щелочная батарейка, а R20 — цинково-углеродная батарейка (также известная как стандартная батарейка) — типоразмер D и напряжение 1,5...
В чём разница между беконом и свиной грудинкой?
Бекон — это определённая часть свиной туши — нижняя половина туши между лопаткой и окороком, — тогда как копчёный бекон — это копчёный продукт из свинины, который чаще всего изготавливают...