Договор аренды предоставляет право только на пользование имуществом, в то время как договор найма дает право на пользование им и получение от него выгоды, например, урожая с поля или дохода от ведения бизнеса. Оба договора регулируются Гражданским кодексом и оба предполагают уплату арендной платы, но они различаются по предмету договора, максимальной продолжительности, сроку уведомления и обязанностям сторон. Длительность договора не является определяющим фактором – как договоры найма, так и договоры аренды могут заключаться на короткий срок или на много лет.
Суммируя
- Аренда (ст. 659 Гражданского кодекса) – вещь для пользования ; владение (ст. 693 Гражданского кодекса) – вещь для пользования и получения выгоды .
- Предметом аренды является предмет, а предметом ренты — предмет или право (например, право на товарный знак).
- Договор аренды на фиксированный срок, превышающий 10 лет (между предпринимателями – 30 лет), считается заключенным на неопределенный срок после этой даты; в случае аренды предельный срок составляет 30 лет.
- В принципе, арендатор может сдать предмет в субаренду; для этого арендатору необходимо согласие арендодателя.
Что такое аренда?
В соответствии со статьей 659 Гражданского кодекса, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество для пользования на определенный или неопределенный период времени, а арендатор обязуется выплачивать согласованную арендную плату. Арендная плата может выплачиваться наличными или иными способами.
Типичные примеры включают аренду квартиры, комнаты, гаража, автомобиля или пустующего коммерческого помещения, где арендатор открывает собственный магазин или офис. Арендатор использует недвижимость, но не получает от нее никакого дохода или прибыли.
Что такое аренда?
Согласно статье 693 Гражданского кодекса, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество для пользования и получения выгоды , а арендатор обязуется выплачивать согласованную арендную плату. Арендная плата может быть в форме денег, иного вознаграждения или части выгоды , например, доли урожая.
Проще говоря, выгоды — это выгоды, которые приносит вещь: природные (урожай, фрукты, лесная древесина) или гражданские (доход, получаемый от вещи). Классическими примерами аренды являются аренда поля, сада, рыбного пруда или действующего ресторана с оборудованием. Положения об аренде вещей также применяются, соответственно, и к аренде прав (статья 709 Гражданского кодекса).
Аренда и лизинг – наиболее важные различия в законодательстве.
Положения об аренде применяются к договорам аренды с учетом специальных положений (статья 694 Гражданского кодекса). Эти специальные положения создают наиболее важные различия:
- Срок действия. Договор аренды, заключенный на срок более 10 лет, по истечении этого срока считается бессрочным; между предпринимателями этот срок составляет 30 лет (статья 661 Гражданского кодекса). Для договоров аренды срок составляет 30 лет (статья 695 Гражданского кодекса).
- Передача предмета третьему лицу. Арендатор может сдавать предмет в субаренду или передавать его в бесплатное пользование, если это не запрещено договором (статья 668 Гражданского кодекса). Арендатор не может сделать это без согласия арендодателя, и нарушение этого запрета влечет за собой расторжение договора аренды без предварительного уведомления (статья 698 Гражданского кодекса).
- Ремонт. В соответствии с договором аренды арендодатель поддерживает имущество в пригодном для использования состоянии, а арендатор несет ответственность за мелкие расходы (статья 662 Гражданского кодекса). Арендатор несет более широкую обязанность: производить ремонт, необходимый для поддержания арендованного имущества в исправном состоянии (статья 697 Гражданского кодекса).
- Порядок пользования. Арендатор обязан осуществлять надлежащее управление и не может изменять предполагаемое использование арендованного имущества без согласия (статья 696 Гражданского кодекса).
- Расторжение договора аренды на неопределенный срок. Установленные законом сроки уведомления зависят от частоты внесения арендной платы – например, при ежемесячной аренде – за один месяц вперед в конце календарного месяца (статья 673 Гражданского кодекса). Договоры аренды сельскохозяйственных земель, при отсутствии иного соглашения, расторгаются за один год вперед в конце арендного года, а другие договоры аренды – за шесть месяцев до окончания арендного года (статья 704 Гражданского кодекса).
- Снижение арендной платы. Арендатор может потребовать снижения арендной платы, если по независящим от него причинам его обычный доход значительно сократился, например, из-за стихийного бедствия (статья 700 Гражданского кодекса).
Сравнительная таблица: аренда против лизинга
| Характерный | Нанимать | Арендовать |
|---|---|---|
| Правовая основа | Статьи 659–692 Гражданского кодекса | Статьи 693–709 Гражданского кодекса |
| Сфера полномочий | Использование вещей | Использование и получение преимуществ |
| Элемент | Вещь | Вещь или право |
| Арендовать | Деньги или другие выгоды | Деньги, другие льготы или их часть. |
| Границы установленного времени | 10 лет (30 лет между периодами предпринимательства) | 30 лет |
| Передача средств третьей стороне | Разрешено, если это не запрещено договором. | Только с согласия арендодателя. |
| Ремонт | Арендатор – незначительные расходы | Арендатор – ремонтные работы, необходимые для поддержания имущества в исправном состоянии. |
| Типичные примеры | Квартира, гараж, автомобиль, пустующее помещение | Сельскохозяйственные угодья, фруктовый сад, пруд, предприятие общественного питания с оборудованием. |
Аренда или лизинг – какой договор выбрать?
Тип договора зависит от предполагаемого назначения предмета, а не от названия документа. Полезно задать вопрос: получит ли другая сторона выгоду от самого предмета?
- Аренда – когда объект используется по назначению: квартира для проживания, офисное помещение, автомобиль для вождения.
- Аренда – когда объект предназначен для выращивания урожая или получения дохода: земля под обработку, фруктовый сад, пруд, готовое помещение с оборудованием для ведения бизнеса, право пользования, например, товарный знак.
- Форма договора. Договор аренды недвижимости или помещений на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме; в противном случае он считается бессрочным (статья 660 Гражданского кодекса). Это правило распространяется и на договоры аренды. Независимо от правил, письменная форма облегчает подтверждение условий.
- Квартиры. При аренде жилых помещений применяются дополнительные положения Закона о защите прав арендаторов, в том числе те, которые касаются, например, правил расторжения договора аренды.
Тип договора также имеет налоговые последствия (например, при учете арендного и лизингового дохода или при сдаче в аренду сельскохозяйственных земель). Данная статья носит общий характер – по любому конкретному договору, особенно долгосрочному или связанному с сельскохозяйственными землями или бизнесом, рекомендуется проконсультироваться с юристом, адвокатом или налоговым консультантом.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Договор аренды — это просто продление срока аренды?
Нет. Вопрос о том, является ли договор арендой или наймом, определяется объемом прав, а не сроком действия. Арендатор только пользуется имуществом, но и получает от него выгоду, например, урожай. Оба типа договоров могут быть заключены на фиксированный или неопределенный срок.
Аренда квартиры — это договор аренды или найм?
Сдача квартиры в аренду для проживания считается договором аренды. Арендатор пользуется помещением, но не получает от этого никакой выгоды. Положения Закона о защите прав арендаторов также распространяются на жилые помещения.
Можно ли арендовать поле или его необходимо взять в лизинг?
Если кто-то должен обрабатывать землю и собирать урожай, это обычно означает аренду. Земля может быть сдана в аренду, если она предназначена исключительно для использования, например, в качестве складского помещения или автостоянки.
Может ли арендатор сдать землю в субаренду?
Только с согласия арендодателя (статья 698 Гражданского кодекса). Сдача в субаренду без согласия дает арендодателю право расторгнуть договор аренды без соблюдения сроков уведомления.
На какой срок может быть заключен договор аренды?
Гражданский кодекс не запрещает более длительные договоры, однако договор аренды на фиксированный срок, превышающий 10 лет (30 лет между предприятиями), считается заключенным на неопределенный срок после истечения этого срока. В случае договоров аренды это происходит по истечении 30 лет.
См. также
- В чём разница между арендой и лизингом?
- В чём разница между лизингом и долгосрочной арендой автомобиля?
- В чём разница между договором поручения и договором на выполнение конкретных работ?
- В чём разница между акциями и облигациями?
- В чём разница между социальным и муниципальным жильём?